Дарственная на недвижимость: кто платит налог и сколько

Короткий ответ: При дарении недвижимости налог платит одаряемый (тот, кто получает подарок), а не даритель. Если дарят члены семьи первой степени родства (родители-дети, супруги), ставка 0%. Другим родственникам - 5% НДФЛ, посторонним людям - 18% НДФЛ + 5% военного сбора. Договор дарения удостоверяет нотариус, он же передает данные в налоговую.

Кто именно платит налог при дарении квартиры или дома

Здесь часто путают логику с продажей. Когда вы продаете недвижимость, налог с дохода платит продавец - он же получил деньги. С дарением наоборот: деньги не переходят из рук в руки, зато человек получает актив стоимостью в сотни тысяч гривен фактически бесплатно. С точки зрения Налогового кодекса Украины это и есть доход - только не денежный, а в натуральной форме. Поэтому налог платит именно одаряемый, то есть тот, кто принимает квартиру, дом, земельный участок или гараж в подарок.

Даритель (тот, кто отдает имущество) никаких налогов с самого факта дарения не платит. Исключение - если даритель до этого владел недвижимостью менее трех лет и одновременно продавал, а не дарил другой объект в том же году, но это уже другая ситуация, которая касается продажи, а не дарения.

Просто представьте это как день рождения: если друг дарит вам ноутбук, налог (условно) должны были бы платить вы как получатель ценного подарка, а не друг, который его купил и отдал. Государство смотрит на это так же: у вас появилось имущество - появился доход - с дохода нужно рассчитать налог.

Какие ставки налога действуют в зависимости от степени родства

Ставка зависит исключительно от того, кем даритель приходится одаряемому. Родственные связи здесь - главный и фактически единственный фактор, более важный, чем стоимость имущества или его тип.

Обратите внимание на последнюю строку: если одаряемый является нерезидентом (например, ваша дочь давно живет за границей и имеет там налоговую резидентность), льготная ставка 0% для детей не действует - применяется повышенная ставка 18%+5%, как для чужих людей. Это одна из самых частых неприятных неожиданностей среди украинцев, которые выехали и оформляют дарения с родней, оставшейся в Украине, или наоборот.

Почему именно такие ставки и откуда они берутся

Ставки определены статьей 174 Налогового кодекса Украины. НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в 2026 году применяется по базовой ставке 18%, а военный сбор - 5%. Это те же ставки, что действуют для большинства других видов дохода физических лиц в Украине. Для подарков между близкими родственниками первой степени законодатель сделал исключение нулевой ставкой, чтобы не облагать налогом обычную передачу имущества внутри семьи - условно говоря, когда родители переписывают квартиру на ребенка, государство не считает это "заработком", который нужно облагать налогом как доход от постороннего.

Согласно официальным разъяснениям Государственной налоговой службы Украины, даритель и одаряемый считаются членами семьи первой степени родства, если это родители, муж или жена, дети, в том числе усыновленные. Все остальные родственные связи - вторая степень или дальше, и на них льгота 0% не распространяется, зато действует ставка 5% НДФЛ без военного сбора.

Что является базой налогообложения - цена в договоре или оценочная стоимость

Базой налогообложения является не та сумма, которую стороны могут написать "для формы" в договоре, а оценочная стоимость объекта, определенная субъектом оценочной деятельности на дату оформления сделки. Простыми словами: перед подписанием договора дарения недвижимости обязательно заказывается независимая экспертная оценка, и именно ее результат (а не "произвольная цифра") является базой для расчета налога.

Это принципиальное отличие от бытовой логики "мы же не продаем, поэтому цена не имеет значения". Имеет - только эта цена определяется не сторонами договора, а независимым оценщиком, и именно она попадает в данные, которые нотариус передает в Государственную налоговую службу.

Оценочная стоимость обычно базируется на рыночных данных: расположение, площадь, состояние дома, этаж, год постройки и т.д. Для типовой однокомнатной квартиры в областном центре такая оценка может составлять, например, 950 000 - 1 500 000 грн, для дома с участком - существенно больше, в зависимости от региона.

Пример 1: подарок от матери дочери - без налога

Мать хочет подарить дочери однокомнатную квартиру в Киеве. По оценке субъекта оценочной деятельности стоимость квартиры составляет 1 200 000 грн.

• Степень родства: мать и дочь - первая степень, прямая линия
• Ставка НДФЛ: 0%
• Ставка военного сбора: 0%
• Сумма налога к уплате: 0 грн

Дочь все равно подает налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах по итогам года, в котором оформлено дарение, и указывает там доход в виде подаренного имущества - но с нулевой суммой налога к уплате. Обязанность задекларировать сам факт получения подарка сохраняется даже при ставке 0%, а вот платить фактически ничего не нужно.

Пример 2: подарок от тети племяннице - расчет с нуля до уплаты

Теперь рассмотрим ситуацию, когда квартиру дарит не мать, а тетя - сестра отца. Это родственная связь, которая выходит за пределы первой степени, поэтому льгота не действует.

Условия примера: тетя дарит племяннице квартиру в Днепре, оценочная стоимость по заключению оценщика - 1 400 000 грн.

Эти 70 000 грн племянница должна задекларировать и уплатить самостоятельно по итогам отчетного года, в котором произошло дарение, до 1 августа следующего года (предельный срок уплаты налога после подачи годовой декларации об имущественном состоянии и доходах).

Пример 3: подарок от друга или партнера без брака

Самый дорогой вариант - когда даритель вообще не является родственником в юридическом понимании. Это касается, в частности, пар, которые живут вместе, но официально не расписаны: с точки зрения закона гражданский брак не является "мужем и женой", поэтому льгота 0% на них не распространяется.

Условия: мужчина дарит квартиру своей гражданской партнерше, с которой не состоит в зарегистрированном браке. Оценочная стоимость квартиры - 1 800 000 грн.

Разница с примером 2 разительная: та же по сути операция (дарение квартиры схожей стоимости) обходится в шесть раз дороже только из-за отсутствия формального брака или родственной связи первой степени. Это стоит учесть еще на этапе планирования сделки - иногда официальная регистрация брака до дарения экономит сотни тысяч гривен, хотя это уже вопрос не налогового консультирования, а личного решения сторон.

Как происходит сама процедура декларирования

Порядок действий выглядит так:

1. Стороны обращаются к субъекту оценочной деятельности, который готовит отчет об оценке имущества на дату сделки
2. Нотариус удостоверяет договор дарения, проверяет документы на недвижимость и отсутствие обременений
3. Нотариус как налоговый агент передает информацию об удостоверенной сделке в контролирующий орган (это его прямая обязанность по Налоговому кодексу)
4. Одаряемый по итогам календарного года, в котором произошло дарение, подает годовую налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах - обычно до 1 мая следующего года
5. Рассчитанный налог (если ставка не 0%) уплачивается самостоятельно до 1 августа года, следующего за отчетным

Важный нюанс: даже когда ставка равна 0% (подарок от родителей, детей или супруга), обязанность подать декларацию никуда не исчезает - в ней просто будет отражен доход в форме полученного имущества с суммой налога 0 грн. Пропуск подачи декларации - это уже отдельное нарушение, которое может привести к штрафу, даже если сам налог платить было не нужно.

Можно ли оформить дарение вместо купли-продажи, чтобы сэкономить на налогах

Теоретически между близкими родственниками - да, дарение первой степени родства освобождено от НДФЛ, тогда как продажа недвижимости (даже родственнику) облагается налогом по другим правилам в зависимости от того, сколько объектов недвижимости собственник уже продавал в этом году и как долго владел имуществом. Поэтому в семьях с детьми или супругами дарение действительно часто выгоднее продажи.

Но если стороны не являются родственниками первой степени, "маскировка" продажи под дарение, чтобы избежать налогообложения, не работает: ставка 18%+5% от оценочной стоимости сработает так же, как и при продаже, а иногда суммарная нагрузка оказывается даже выше, потому что при дарении нет возможности уменьшить базу налогообложения на расходы, связанные с приобретением имущества (как бывает при продаже). То есть дарение - это не универсальный способ "обойти" налоги, а отдельный правовой институт со своей логикой налогообложения, которая выгодна именно для близкой родни.

Какие дополнительные расходы, кроме налога, возникают при дарении недвижимости

Налог - не единственная статья расходов. При оформлении дарения недвижимости обычно добавляются:

• Услуги субъекта оценочной деятельности за отчет об оценке - стоимость зависит от объекта и региона
• Нотариальный тариф за удостоверение договора дарения - определяется нотариусом индивидуально или по договоренности сторон в пределах закона
• Плата за государственную регистрацию права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество
• Сбор в Пенсионный фонд Украины за операции с недвижимым имуществом (для отдельных случаев, уточняется у нотариуса на момент сделки)

Поэтому, планируя бюджет операции, стоит закладывать не только возможный НДФЛ и военный сбор, но и сопутствующие расходы, которые в сумме могут составить заметную сумму даже при нулевой ставке налога для близких родственников.

Что будет, если не задекларировать полученный подарок

Поскольку нотариус обязан передавать информацию об удостоверенных сделках в налоговую службу, скрыть сам факт дарения практически невозможно - данные о сделке уже попадут в контролирующий орган через нотариальный реестр. Если одаряемый не подаст декларацию или не уплатит рассчитанный налог вовремя, к нему могут применить:

• Штраф за неподачу или несвоевременную подачу налоговой декларации
• Пеню за просрочку уплаты денежного обязательства, которая начисляется за каждый день просрочки
• В случае существенного занижения налогового обязательства - дополнительные штрафные санкции согласно Налоговому кодексу

Поэтому даже если налог равен нулю (подарок от родителей или ребенка), формальность подачи декларации лучше не игнорировать - это занимает значительно меньше времени и нервов, чем потом разбираться со штрафами за пропущенный срок.

Влияет ли залог, ипотека или долг на размер налога при дарении

Если квартира или дом находятся в ипотеке или имеют другие обременения, налогообложение дарения усложняется, поскольку банк или другой залогодержатель, как правило, не разрешит провести отчуждение без погашения долга или получения отдельного согласия. В большинстве случаев сначала нужно снять обременение (полностью или частично погасить кредит, получить согласие банка), и только тогда оформлять дарение. Само наличие долга базу налогообложения подарка не уменьшает - облагается оценочная стоимость объекта, а не "чистая" стоимость за вычетом долга, если только долг формально не переходит к одаряемому по отдельной договоренности, что является уже более сложной юридической конструкцией и требует отдельной консультации с нотариусом.

Чем дарение земельного участка или гаража отличается от дарения квартиры

Принцип налогообложения одинаков для любого недвижимого имущества - квартиры, дома, земельного участка, гаража, нежилого помещения: ставка зависит от степени родства, а базой является оценочная стоимость объекта. Разница лишь в деталях самой оценки и регистрации: для земельных участков, например, имеет значение целевое назначение земли (сельскохозяйственное, под застройку и т.д.), что влияет на методику оценки, а для гаражей или хозяйственных построек оценщик учитывает состояние конструкции и привязку к земельному участку. Но сама налоговая логика - кто платит, по какой ставке, когда декларировать - остается тождественной для всех видов недвижимого имущества.

Вопросы и ответы

Дарение недвижимости - удобный способ передать имущество внутри семьи без дополнительной налоговой нагрузки, если речь идет о родителях, детях или супругах. Но как только круг расширяется до дальних родственников или посторонних людей, налоговая нагрузка становится существенной - до 23% от оценочной стоимости объекта, а не от "бумажной" цены в договоре. Перед подписанием сделки стоит заранее рассчитать, в каком статусе родства находятся стороны, заказать независимую оценку и учесть весь пакет сопутствующих расходов - нотариальные услуги, государственную регистрацию, возможный сбор в Пенсионный фонд.

Главное правило, которое стоит запомнить: налог при дарении всегда платит тот, кто получает имущество, размер налога зависит от степени родства, а базой является оценочная, а не договорная стоимость. Соблюдение этих трех пунктов и своевременная подача декларации избавят вас от неприятных сюрпризов в виде штрафов или пени даже тогда, когда сам налог равен нулю.