Коротка відповідь: При даруванні нерухомості податок платить обдаровуваний (той, хто отримує подарунок), а не дарувальник. Якщо дарують члени сім'ї першого ступеня спорідненості (батьки-діти, подружжя), ставка 0%. Іншим родичам - 5% ПДФО, стороннім людям - 18% ПДФО + 5% військового збору. Договір дарування посвідчує нотаріус, він же передає дані до ДПС.
Коротко
- Податок при даруванні нерухомості завжди платить той, хто отримує подарунок, а не той, хто дарує
- Подарунок від батьків, дітей чи подружжя оподатковується за ставкою 0% - податку немає взагалі
- Подарунок від інших родичів (брат, сестра, дядько, бабуся - не по прямій лінії) - 5% ПДФО, без військового збору
- Подарунок від людини, яка не є родичем, - 18% ПДФО + 5% військового збору, разом 23% від оціночної вартості
Хто саме платить податок при даруванні квартири чи будинку
Тут часто плутають логіку з продажем. Коли ви продаєте нерухомість, податок з доходу платить продавець - він же отримав гроші. З дарунком навпаки: гроші не переходять з рук в руки, натомість людина отримує актив вартістю в сотні тисяч гривень фактично безкоштовно. З погляду Податкового кодексу України це і є дохід - тільки не грошовий, а в натуральній формі. Тому податок сплачує саме обдаровуваний, тобто той, хто приймає квартиру, будинок, земельну ділянку чи гараж у дарунок.
Дарувальник (той, хто віддає майно) жодних податків з самого факту дарування не сплачує. Виняток - якщо дарувальник до цього володів нерухомістю менше трьох років і одночасно продавав, а не дарував інший об'єкт того ж року, але це вже інша ситуація, яка стосується продажу, а не дарування.
Просто уявіть це як день народження: якщо друг дарує вам ноутбук, податок (умовно) мали б платити ви як отримувач цінного подарунка, а не друг, який його купив і віддав. Держава дивиться на це так само: у вас з'явилось майно - з'явився дохід - з доходу треба порахувати податок.
Які ставки податку діють залежно від ступеня спорідненості
Ставка залежить виключно від того, ким дарувальник доводиться обдаровуваному. Родинні зв'язки тут - головний і фактично єдиний фактор, важливіший за вартість майна чи його тип.
| Хто дарує | Ступінь спорідненості | ПДФО | Військовий збір | Разом |
|---|---|---|---|---|
| Батько, мати, чоловік, дружина, син, дочка | Перший ступінь (пряма лінія) | 0% | 0% | 0% |
| Рідний брат, сестра, баба, дід, онук, онука | Другий ступінь | 5% | 0% | 5% |
| Дядько, тітка, двоюрідні родичі, свекруха, теща тощо | Далі другого ступеня | 5% | 0% | 5% |
| Особа, яка не є родичем (друг, партнер без шлюбу, знайомий) | Не родич | 18% | 5% | 23% |
| Нерезидент України (незалежно від родинних зв'язків) | Будь-який | 18% | 5% | 23% |
Зверніть увагу на останній рядок: якщо обдаровуваний є нерезидентом (наприклад, ваша донька давно живе за кордоном і має там податкову резидентність), пільгова ставка 0% для дітей не діє - застосовується підвищена ставка 18%+5%, як для чужих людей. Це одна з найчастіших прикрих несподіванок серед українців, які виїхали і оформлюють дарунки з рідні, що лишилась в Україні, або навпаки.
Чому саме такі ставки і звідки вони беруться
Ставки визначені статтею 174 Податкового кодексу України. ПДФО (податок на доходи фізичних осіб) у 2026 році застосовується за базовою ставкою 18%, а військовий збір - 5%. Це ті самі ставки, що діють для більшості інших видів доходу фізичних осіб в Україні. Для дарунків між близькими родичами перше ступеня законодавець зробив виняток нульовою ставкою, щоб не оподатковувати звичайну передачу майна всередині сім'ї - умовно кажучи, коли батьки переписують квартиру на дитину, держава не вважає це "заробітком", який треба оподатковувати як дохід від когось стороннього.
За офіційними роз'ясненнями Державної податкової служби України, дарувальник і обдаровуваний вважаються членами сім'ї першого ступеня спорідненості, якщо це батьки, чоловік чи дружина, діти, у тому числі усиновлені. Усі інші родинні зв'язки - другий ступінь або далі, і на них пільга 0% не поширюється, натомість діє ставка 5% ПДФО без військового збору.
Що є базою оподаткування - ціна в договорі чи оціночна вартість
Базою оподаткування є не та сума, яку сторони можуть написати "для форми" в договорі, а оціночна вартість об'єкта, визначена суб'єктом оціночної діяльності на дату оформлення угоди. Простими словами: перед підписанням договору дарування нерухомості обов'язково замовляється незалежна експертна оцінка, і саме її результат (а не "довільна цифра") є базою для розрахунку податку.
Це принципова відмінність від побутової логіки "ми ж не продаємо, тому ціна не має значення". Має - тільки ця ціна визначається не сторонами договору, а незалежним оцінювачем, і саме вона потрапляє в дані, які нотаріус передає до Державної податкової служби.
Оціночна вартість зазвичай базується на ринкових даних: розташування, площа, стан будинку, поверх, рік забудови тощо. Для типової однокімнатної квартири в обласному центрі така оцінка може становити, наприклад, 950 000 - 1 500 000 грн, для будинку з ділянкою - суттєво більше, залежно від регіону.
Приклад 1: подарунок від матері доньці - без податку
Мати хоче подарувати доньці однокімнатну квартиру в Києві. За оцінкою суб'єкта оціночної діяльності вартість квартири становить 1 200 000 грн.
- Ступінь спорідненості: мати і донька - перший ступінь, пряма лінія
- Ставка ПДФО: 0%
- Ставка військового збору: 0%
- Сума податку до сплати: 0 грн
Донька все одно подає податкову декларацію про майновий стан і доходи за підсумками року, в якому оформлено дарування, і зазначає там дохід у вигляді подарованого майна - але з нульовою сумою податку до сплати. Обов'язок задекларувати сам факт отримання дарунка залишається навіть при ставці 0%, а от платити фактично нічого не потрібно.
Приклад 2: подарунок від тітки племінниці - розрахунок з нуля до сплати
Тепер розглянемо ситуацію, коли квартиру дарує не мати, а тітка - сестра батька. Це родинний зв'язок, який виходить за межі першого ступеня, тому пільга не діє.
Умови прикладу: тітка дарує племінниці квартиру в Дніпрі, оціночна вартість за висновком оцінювача - 1 400 000 грн.
| Показник | Значення |
|---|---|
| Оціночна вартість квартири | 1 400 000 грн |
| Ступінь спорідненості | Другого ступеня і далі (тітка - не пряма лінія) |
| Ставка ПДФО | 5% |
| Сума ПДФО | 1 400 000 х 5% = 70 000 грн |
| Ставка військового збору | 0% (не застосовується до ставки 5% ПДФО за родинним дарунком) |
| Разом до сплати | 70 000 грн |
Ці 70 000 грн племінниця має задекларувати і сплатити самостійно за підсумками звітного року, в якому відбулося дарування, до 1 серпня наступного року (граничний строк сплати податку після подання річної декларації про майновий стан і доходи).
Приклад 3: подарунок від друга або партнера без шлюбу
Найдорожчий варіант - коли дарувальник взагалі не є родичем в юридичному розумінні. Це стосується, зокрема, пар, які живуть разом, але офіційно не одружені: з погляду закону цивільне подружжя не є "чоловіком і дружиною", тому пільга 0% на них не поширюється.
Умови: чоловік дарує квартиру своїй цивільній партнерці, з якою не перебуває в зареєстрованому шлюбі. Оціночна вартість квартири - 1 800 000 грн.
| Показник | Значення |
|---|---|
| Оціночна вартість | 1 800 000 грн |
| Статус сторін | Не родичі (шлюб не зареєстрований) |
| ПДФО 18% | 1 800 000 х 18% = 324 000 грн |
| Військовий збір 5% | 1 800 000 х 5% = 90 000 грн |
| Разом до сплати | 324 000 + 90 000 = 414 000 грн |
Різниця з прикладом 2 разюча: та сама по суті операція (дарування квартири схожої вартості) коштує в шість разів дорожче лише через відсутність формального шлюбу чи родинного зв'язку першого ступеня. Це варто врахувати ще на етапі планування угоди - іноді офіційна реєстрація шлюбу до дарування економить сотні тисяч гривень, хоча це вже питання не податкового консультування, а особистого рішення сторін.
Як відбувається сама процедура декларування
Порядок дій виглядає так:
- Сторони звертаються до суб'єкта оціночної діяльності, який готує звіт про оцінку майна на дату угоди
- Нотаріус посвідчує договір дарування, перевіряє документи на нерухомість і відсутність обтяжень
- Нотаріус як податковий агент передає інформацію про посвідчений правочин до контролюючого органу (це його прямий обов'язок за Податковим кодексом)
- Обдаровуваний за підсумками календарного року, в якому відбулось дарування, подає річну податкову декларацію про майновий стан і доходи - зазвичай до 1 травня наступного року
- Розрахований податок (якщо ставка не 0%) сплачується самостійно до 1 серпня року, наступного за звітним
Важливий нюанс: навіть коли ставка дорівнює 0% (дарунок від батьків, дітей чи подружжя), обов'язок подати декларацію нікуди не зникає - у ній просто буде відображено дохід у формі отриманого майна із сумою податку 0 грн. Пропуск подання декларації - це вже окреме порушення, яке може призвести до штрафу, навіть якщо самого податку платити не було треба.
Чи можна оформити дарування замість купівлі-продажу, щоб зекономити на податках
Теоретично між близькими родичами - так, дарування першого ступеня спорідненості звільнене від ПДФО, тоді як продаж нерухомості (навіть родичу) оподатковується за іншими правилами залежно від того, скільки об'єктів нерухомості власник вже продавав цього року і як довго володів майном. Тому в родинах з дітьми чи подружжям дарування дійсно часто вигідніше за продаж.
Але якщо сторони не є родичами першого ступеня, "маскування" продажу під дарування, аби уникнути оподаткування, не працює: ставка 18%+5% з оціночної вартості спрацює так само, як і при продажу, а іноді сумарне навантаження виявляється навіть вищим, бо при дарунку немає можливості зменшити базу оподаткування на витрати, пов'язані з придбанням майна (як буває при продажу). Тобто дарування - це не універсальний спосіб "обійти" податки, а окремий правовий інститут зі своєю логікою оподаткування, яка вигідна саме для близької родини.
Які додаткові витрати, окрім податку, виникають при даруванні нерухомості
Податок - не єдина стаття витрат. При оформленні дарування нерухомості типово додаються:
- Послуги суб'єкта оціночної діяльності за звіт про оцінку - вартість залежить від об'єкта та регіону
- Нотаріальний тариф за посвідчення договору дарування - визначається нотаріусом індивідуально або за домовленістю сторін у межах закону
- Плата за державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно
- Збір до Пенсійного фонду України за операції з нерухомим майном (для окремих випадків, уточнюється у нотаріуса на момент угоди)
Тому, плануючи бюджет операції, варто закладати не лише можливий ПДФО і військовий збір, а й супутні витрати, які в сумі можуть скласти помітну суму навіть при нульовій ставці податку для близьких родичів.
Що буде, якщо не задекларувати отриманий дарунок
Оскільки нотаріус зобов'язаний передавати інформацію про посвідчені правочини до податкової служби, приховати сам факт дарування практично неможливо - дані про угоду вже потраплять до контролюючого органу через нотаріальний реєстр. Якщо обдаровуваний не подасть декларацію або не сплатить розрахований податок вчасно, до нього можуть застосувати:
- Штраф за неподання або несвоєчасне подання податкової декларації
- Пеню за прострочення сплати грошового зобов'язання, яка нараховується за кожен день прострочення
- У разі суттєвого заниження податкового зобов'язання - додаткові штрафні санкції відповідно до Податкового кодексу
Тому навіть якщо податок дорівнює нулю (дарунок від батьків чи дитини), формальність подання декларації краще не ігнорувати - це займає значно менше часу й нервів, ніж потім розбиратися зі штрафами за пропущений строк.
Чи впливає застава, іпотека чи борг на розмір податку при даруванні
Якщо квартира чи будинок перебувають в іпотеці або мають інші обтяження, оподаткування дарування ускладнюється, оскільки банк чи інший заставодержатель, як правило, не дозволить провести відчуження без погашення боргу або отримання окремої згоди. У більшості випадків спершу потрібно зняти обтяження (повністю або частково погасити кредит, отримати згоду банку), і лише тоді оформлювати дарування. Сама наявність боргу базу оподаткування дарунка не зменшує - оподатковується оціночна вартість об'єкта, а не "чиста" вартість за вирахуванням боргу, якщо тільки борг не переходить формально до обдаровуваного за окремою домовленістю, що є вже складнішою юридичною конструкцією і вимагає окремої консультації з нотаріусом.
Чим дарування земельної ділянки чи гаража відрізняється від дарування квартири
Принцип оподаткування однаковий для будь-якого нерухомого майна - квартири, будинку, земельної ділянки, гаража, нежитлового приміщення: ставка залежить від ступеня спорідненості, а базою є оціночна вартість об'єкта. Різниця лише в деталях самої оцінки та реєстрації: для земельних ділянок, наприклад, має значення цільове призначення землі (сільськогосподарське, під забудову тощо), що впливає на методику оцінки, а для гаражів чи господарських споруд оцінювач враховує стан конструкції та прив'язку до земельної ділянки. Але сама податкова логіка - хто платить, за якою ставкою, коли декларувати - лишається тотожною для всіх видів нерухомого майна.
Питання та відповіді
Чи потрібно подавати декларацію, якщо ставка податку 0%?
Хто визначає вартість подарованої нерухомості для розрахунку податку?
Чи можна подарувати квартиру онуку за ставкою 0%, як дітям?
Що вигідніше з погляду податків - подарувати квартиру дитині чи продати їй за символічну ціну?
Чи оподатковується дарування нерухомості, якщо обдаровуваний живе за кордоном?
До якого строку потрібно сплатити податок після дарування нерухомості?
Дарування нерухомості - зручний спосіб передати майно всередині родини без додаткового податкового навантаження, якщо мова йде про батьків, дітей чи подружжя. Але щойно коло розширюється до далеких родичів чи сторонніх людей, податкове навантаження стає суттєвим - до 23% від оціночної вартості об'єкта, а не від "паперової" ціни в договорі. Перед підписанням угоди варто заздалегідь порахувати, у якому статусі спорідненості перебувають сторони, замовити незалежну оцінку і врахувати весь пакет супутніх витрат - нотаріальні послуги, державну реєстрацію, можливий збір до Пенсійного фонду.
Головне правило, яке варто запам'ятати: податок при даруванні завжди платить той, хто отримує майно, розмір податку залежить від ступеня спорідненості, а базою є оціночна, а не договірна вартість. Дотримання цих трьох пунктів і своєчасне подання декларації позбавлять вас неприємних сюрпризів у вигляді штрафів чи пені навіть тоді, коли сам податок дорівнює нулю.
Матеріал допомагає зрозуміти, як працює тема. Рішення щодо ваших грошей ухвалюйте самостійно або з ліцензованим фахівцем.
