Чи можна взяти депозит під заставу нерухомості: пояснюємо різницю

Коротка відповідь: Ні, депозиту «під заставу нерухомості» не існує. Депозит - це ваш внесок у банк під відсотки, а застава нерухомості - це спосіб забезпечення кредиту, який ви берете у банку. Це два протилежні за напрямком гроші процеси, і плутати їх - поширена помилка термінології.

Що таке депозит насправді

Депозит - це банківський вклад. Ви приносите в банк свої гроші, банк бере їх у користування на визначений термін і платить вам за це відсотки. Наприклад, ви кладете 100 000 грн на депозит під 14% річних на рік - і через 12 місяців отримуєте назад 100 000 грн плюс близько 14 000 грн відсотків (до вирахування податків). Це схема, у якій ви - кредитор, а банк - позичальник.

Головна умова депозиту - у вас уже є вільні гроші, які ви готові тимчасово віддати банку. Жодна нерухомість тут не бере участі як забезпечення, бо забезпечувати нічого не треба: ви й так довіряєте банку свої кошти добровільно, а держава гарантує їх повернення в межах системи гарантування вкладів.

Що таке застава нерухомості

Застава - це протилежна ситуація. Тут не ви даєте гроші банку, а банк дає гроші вам - у формі кредиту. Щоб банк був упевнений, що поверне свої кошти, навіть якщо ви раптом перестанете платити, він просить у вас гарантію. Такою гарантією може стати ваша квартира, будинок, земельна ділянка чи комерційне приміщення.

Юридично це називається «іпотека» (застава нерухомого майна) або в широкому побутовому значенні - «кредит під заставу нерухомості». Ви залишаєтеся власником і, як правило, можете продовжувати жити у квартирі, але право розпоряджатися нею (продати, подарувати, ще раз закласти) обмежене, поки кредит не погашено. Якщо ви припиняєте платити, банк має право через суд або за виконавчим написом нотаріуса звернути стягнення на цю нерухомість - тобто продати її, щоб покрити борг.

Чому фраза «депозит під заставу нерухомості» - помилка

Плутанина виникає тому, що обидва слова - «депозит» і «застава» - асоціюються з банком і великими сумами грошей, тому люди інтуїтивно зливають їх в один вираз. Насправді напрямок руху коштів протилежний:

Тобто якщо ви шукали спосіб «покласти нерухомість у банк і отримувати за це відсотки», такого продукту немає. Нерухомість не можна «покласти на депозит», бо депозит - це виключно грошовий інструмент.

Звідки береться ця плутанина на практиці

Часто людина має на увазі одну з трьох реальних, але різних потреб, і намагається описати її неточним словом «депозит»:

• Потрібні гроші, і є нерухомість, яку не шкода закласти. Це кредит під заставу нерухомості - банк дає вам гроші, а квартира чи будинок стають гарантією.
• Є вільні гроші, і хочеться покласти їх під відсотки, а нерухомість згадана «до речі». Це звичайний депозит, і нерухомість тут узагалі ні до чого.
• Хочеться, щоб сама нерухомість «працювала» й приносила дохід. Це вже інша історія - здавання в оренду, а не банківський продукт.

Якщо ваш запит звучить як «депозит під заставу нерухомості» - зазвичай мається на увазі перший варіант: потрібні гроші під заставу майна. Далі розберемо, як це працює насправді.

Як насправді працює кредит під заставу нерухомості

Такий кредит - це окремий банківський продукт, який часто називають іпотечним (якщо йдеться про купівлю житла) або споживчим кредитом під заставу нерухомості (якщо гроші видають на будь-які цілі, а не лише на купівлю). Основні риси:

1. Оцінка майна. Незалежний експерт-оцінювач визначає ринкову вартість квартири чи будинку.
2. Ліміт кредиту. Банк зазвичай видає не більше 50-70% від оціночної вартості нерухомості - це запас на випадок, якщо ціни на нерухомість впадуть.
3. Нотаріальне оформлення застави (іпотеки). Договір застави реєструється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, це офіційно обмежує ваше право розпоряджатися майном.
4. Нижча ставка, ніж за звичайним споживчим кредитом, бо ризик банку менший - є чим покрити борг у разі проблем.
5. Страхування застави - банки, як правило, вимагають застрахувати заставну нерухомість на весь строк кредиту.

Приклад розрахунку: кредит під заставу квартири

Розгляньмо умовний приклад, щоб побачити реальні цифри. Припустимо, у вас є квартира, оцінена експертом у 1 500 000 грн, і вам потрібні гроші на ремонт та інші витрати.

За ануїтетною схемою (однакові щомісячні платежі) орієнтовний щомісячний платіж на таку суму й строк складе приблизно 12 700-12 900 грн. За весь строк ви сплатите банку приблизно 260 000-280 000 грн відсотків понад тіло кредиту - точна сума залежить від графіка та умов конкретного банку. Це і є плата за те, що банк дає вам гроші раніше, ніж ви їх заробите самі.

Важливо розуміти: якщо протягом кількох місяців поспіль ви не вноситимете платежі, банк має право розпочати процедуру звернення стягнення на заставну квартиру. Це найбільший ризик подібних кредитів - на відміну від звичайного споживчого кредиту без застави, тут на кону конкретне майно, а не лише ваша кредитна історія.

А якщо у вас є вільні гроші і нерухомість одночасно

Буває ситуація навпаки: у вас є накопичення, і ви думаєте, чи не «підкріпити» депозит нерухомістю для більшої надійності або вищої ставки. Так це теж не працює: ставка за депозитом залежить від суми, строку та валюти вкладу, а не від того, чи є у вкладника нерухомість. Банку для депозитного договору достатньо вашого паспорта, коду платника податків і самих грошей - жодна застава для відкриття депозиту не потрібна і не використовується.

Якщо ви хочете одночасно й зберегти нерухомість, і мати дохід від грошей - це просто два окремі, не пов'язані між собою рішення: нерухомість залишається у вашій власності сама по собі (можна здавати в оренду), а вільні гроші окремо кладете на депозит.

Оподаткування процентного доходу за депозитом

Ще один момент, який часто спливає в парі з депозитами, - податки. Відсотки за депозитом в Україні оподатковуються: банк як податковий агент утримує з нарахованих відсотків податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) за ставкою 18% та військовий збір за ставкою 5%, тобто разом майже чверть від суми нарахованих відсотків іде до бюджету ще до того, як гроші потрапляють вам на рахунок. Це стосується лише самого процентного доходу, тіло вкладу податком не оподатковується.

А що з гарантуванням вкладів

Депозити фізичних осіб у банках-учасниках Фонду гарантування вкладів фізичних осіб (ФГВФО) захищені державною гарантією. За офіційними даними ФГВФО, у разі виведення банку з ринку вкладнику гарантовано повернення коштів у розмірі до 600 000 грн включно по вкладах у кожному банку окремо. Це стосується виключно депозитів (грошових вкладів) і жодним чином не пов'язане із заставою нерухомості - застава це окремий цивільно-правовий механізм забезпечення кредиту, який регулюється не законом про гарантування вкладів, а Цивільним кодексом та законом про іпотеку.

Чим кредит під заставу нерухомості відрізняється від беззаставного кредиту

Якщо порівнювати, чому люди все ж обирають заставні кредити, попри ризик втратити майно, різниця в умовах справді відчутна:

• Ставка. Кредит під заставу зазвичай дешевший за беззаставний споживчий кредит або кредитку, бо банк менше ризикує.
• Сума. Під заставу нерухомості можна отримати значно більшу суму - сотні тисяч чи мільйони гривень, тоді як беззаставний кредит рідко перевищує кілька десятків чи сотню тисяч.
• Строк. Заставні кредити дають на довший строк - до 10-20 років, беззаставні зазвичай на 1-5 років.
• Швидкість оформлення. Заставний кредит оформлюється довше через оцінку майна, нотаріальну реєстрацію та перевірку документів на нерухомість.
• Ризик. У заставного кредиту ризик найвищий - можна втратити житло. У беззаставного ризик обмежується поганою кредитною історією та судовими стягненнями на інше майно чи доходи.

Що врахувати перед тим, як закладати нерухомість

Перш ніж підписувати договір застави, варто тверезо оцінити кілька речей. По-перше, чи реально ви зможете обслуговувати щомісячний платіж навіть у разі тимчасової втрати доходу - наприклад, якщо втратите роботу на 2-3 місяці. По-друге, скільки реально коштуватиме кредит із урахуванням усіх комісій: за оцінку майна, за нотаріальне посвідчення, за страхування застави, можливо - за розрахунково-касове обслуговування рахунку. По-третє, чи є альтернативи - можливо, частину суми реально накопичити, а меншу частину взяти в безпечнішому форматі без застави житла.

Корисно також пам'ятати: банки в Україні за законодавством зобов'язані розкривати повну реальну вартість кредиту (з усіма комісіями) до підписання договору - це називається «Паспорт споживчого кредиту». Читайте його уважно, а не лише рядок з відсотковою ставкою.

Питання та відповіді

Отже, «депозит під заставу нерухомості» - це словосполучення, яке поєднує два продукти з протилежним напрямком руху грошей, і саме тому такого договору в банківській практиці не існує. Якщо у вас є вільні кошти, вам потрібен звичайний депозит без жодної застави. Якщо ж потрібні гроші, а є нерухомість, яку ви готові використати як гарантію, - це кредит під заставу нерухомості, і перед його оформленням варто ретельно порахувати реальну вартість обслуговування боргу та оцінити ризик втрати майна в разі проблем із платежами.

Головне правило, яке варто запам'ятати: слово «депозит» завжди означає, що гроші рухаються від вас до банку, а слово «застава» - що ризикує ваше майно заради отримання грошей від банку. Розуміння цієї різниці допоможе точніше формулювати запити у відділенні банку чи кол-центрі та швидше отримати саме той продукт, який вам справді потрібен.