Можно ли открыть депозит под залог недвижимости: объясняем разницу

Короткий ответ: Нет, депозита «под залог недвижимости» не существует. Депозит - это ваш вклад в банк под проценты, а залог недвижимости - это способ обеспечения кредита, который вы берете у банка. Это два противоположных по направлению движения денег процесса, и путать их - распространенная терминологическая ошибка.

Что такое депозит на самом деле

Депозит - это банковский вклад. Вы приносите в банк свои деньги, банк берет их в пользование на определенный срок и платит вам за это проценты. Например, вы кладете 100 000 грн на депозит под 14% годовых на год - и через 12 месяцев получаете назад 100 000 грн плюс около 14 000 грн процентов (до вычета налогов). Это схема, в которой вы - кредитор, а банк - заемщик.

Главное условие депозита - у вас уже есть свободные деньги, которые вы готовы временно отдать банку. Никакая недвижимость здесь не участвует в качестве обеспечения, потому что обеспечивать нечего: вы и так добровольно доверяете банку свои средства, а государство гарантирует их возврат в пределах системы гарантирования вкладов.

Что такое залог недвижимости

Залог - это противоположная ситуация. Здесь не вы даете деньги банку, а банк дает деньги вам - в форме кредита. Чтобы банк был уверен, что вернет свои средства, даже если вы вдруг перестанете платить, он просит у вас гарантию. Такой гарантией может стать ваша квартира, дом, земельный участок или коммерческое помещение.

Юридически это называется «ипотека» (залог недвижимого имущества) или в широком бытовом значении - «кредит под залог недвижимости». Вы остаетесь собственником и, как правило, можете продолжать жить в квартире, но право распоряжаться ею (продать, подарить, еще раз заложить) ограничено, пока кредит не погашен. Если вы прекращаете платить, банк вправе через суд или по исполнительной надписи нотариуса обратить взыскание на эту недвижимость - то есть продать ее, чтобы покрыть долг.

Почему фраза «депозит под залог недвижимости» - ошибка

Путаница возникает потому, что оба слова - «депозит» и «залог» - ассоциируются с банком и большими суммами денег, поэтому люди интуитивно сливают их в одно выражение. На самом деле направление движения средств противоположное:

То есть если вы искали способ «положить недвижимость в банк и получать за это проценты», такого продукта нет. Недвижимость нельзя «положить на депозит», потому что депозит - это исключительно денежный инструмент.

Откуда берется эта путаница на практике

Часто человек имеет в виду одну из трех реальных, но разных потребностей, и пытается описать ее неточным словом «депозит»:

• Нужны деньги, и есть недвижимость, которую не жалко заложить. Это кредит под залог недвижимости - банк дает вам деньги, а квартира или дом становятся гарантией.
• Есть свободные деньги, и хочется положить их под проценты, а недвижимость упомянута «кстати». Это обычный депозит, и недвижимость здесь вообще ни при чем.
• Хочется, чтобы сама недвижимость «работала» и приносила доход. Это уже другая история - сдача в аренду, а не банковский продукт.

Если ваш запрос звучит как «депозит под залог недвижимости» - обычно имеется в виду первый вариант: нужны деньги под залог имущества. Далее разберем, как это работает на самом деле.

Как на самом деле работает кредит под залог недвижимости

Такой кредит - это отдельный банковский продукт, который часто называют ипотечным (если речь о покупке жилья) или потребительским кредитом под залог недвижимости (если деньги выдают на любые цели, а не только на покупку). Основные черты:

1. Оценка имущества. Независимый эксперт-оценщик определяет рыночную стоимость квартиры или дома.
2. Лимит кредита. Банк обычно выдает не более 50-70% от оценочной стоимости недвижимости - это запас на случай, если цены на недвижимость упадут.
3. Нотариальное оформление залога (ипотеки). Договор залога регистрируется в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, это официально ограничивает ваше право распоряжаться имуществом.
4. Более низкая ставка, чем по обычному потребительскому кредиту, потому что риск банка меньше - есть чем покрыть долг в случае проблем.
5. Страхование залога - банки, как правило, требуют застраховать заложенную недвижимость на весь срок кредита.

Пример расчета: кредит под залог квартиры

Рассмотрим условный пример, чтобы увидеть реальные цифры. Предположим, у вас есть квартира, оцененная экспертом в 1 500 000 грн, и вам нужны деньги на ремонт и другие расходы.

По аннуитетной схеме (одинаковые ежемесячные платежи) ориентировочный ежемесячный платеж на такую сумму и срок составит примерно 12 700-12 900 грн. За весь срок вы заплатите банку примерно 260 000-280 000 грн процентов сверх тела кредита - точная сумма зависит от графика и условий конкретного банка. Это и есть плата за то, что банк дает вам деньги раньше, чем вы их заработаете сами.

Важно понимать: если в течение нескольких месяцев подряд вы не будете вносить платежи, банк вправе начать процедуру обращения взыскания на заложенную квартиру. Это самый большой риск подобных кредитов - в отличие от обычного потребительского кредита без залога, здесь на кону конкретное имущество, а не только ваша кредитная история.

А если у вас есть свободные деньги и недвижимость одновременно

Бывает ситуация наоборот: у вас есть накопления, и вы думаете, не «подкрепить» ли депозит недвижимостью для большей надежности или более высокой ставки. Так это тоже не работает: ставка по депозиту зависит от суммы, срока и валюты вклада, а не от того, есть ли у вкладчика недвижимость. Банку для депозитного договора достаточно вашего паспорта, кода налогоплательщика и самих денег - никакой залог для открытия депозита не нужен и не используется.

Если вы хотите одновременно и сохранить недвижимость, и иметь доход от денег - это просто два отдельных, не связанных между собой решения: недвижимость остается в вашей собственности сама по себе (можно сдавать в аренду), а свободные деньги отдельно кладете на депозит.

Налогообложение процентного дохода по депозиту

Еще один момент, который часто всплывает в паре с депозитами, - налоги. Проценты по депозиту в Украине облагаются налогом: банк как налоговый агент удерживает с начисленных процентов налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 18% и военный сбор по ставке 5%, то есть в сумме почти четверть от суммы начисленных процентов идет в бюджет еще до того, как деньги попадают вам на счет. Это касается только самого процентного дохода, тело вклада налогом не облагается.

А что с гарантированием вкладов

Депозиты физических лиц в банках-участниках Фонда гарантирования вкладов физических лиц (ФГВФЛ) защищены государственной гарантией. По официальным данным ФГВФЛ, в случае вывода банка с рынка вкладчику гарантирован возврат средств в размере до 600 000 грн включительно по вкладам в каждом банке отдельно. Это касается исключительно депозитов (денежных вкладов) и никак не связано с залогом недвижимости - залог это отдельный гражданско-правовой механизм обеспечения кредита, который регулируется не законом о гарантировании вкладов, а Гражданским кодексом и законом об ипотеке.

Чем кредит под залог недвижимости отличается от беззалогового кредита

Если сравнивать, почему люди все же выбирают залоговые кредиты, несмотря на риск потерять имущество, разница в условиях действительно ощутима:

• Ставка. Кредит под залог обычно дешевле беззалогового потребительского кредита или кредитной карты, потому что банк меньше рискует.
• Сумма. Под залог недвижимости можно получить значительно большую сумму - сотни тысяч или миллионы гривен, тогда как беззалоговый кредит редко превышает несколько десятков или сотню тысяч.
• Срок. Залоговые кредиты дают на более длительный срок - до 10-20 лет, беззалоговые обычно на 1-5 лет.
• Скорость оформления. Залоговый кредит оформляется дольше из-за оценки имущества, нотариальной регистрации и проверки документов на недвижимость.
• Риск. У залогового кредита риск самый высокий - можно потерять жилье. У беззалогового риск ограничивается плохой кредитной историей и судебными взысканиями на другое имущество или доходы.

Что учесть перед тем, как закладывать недвижимость

Прежде чем подписывать договор залога, стоит трезво оценить несколько вещей. Во-первых, сможете ли вы реально обслуживать ежемесячный платеж даже в случае временной потери дохода - например, если потеряете работу на 2-3 месяца. Во-вторых, сколько реально будет стоить кредит с учетом всех комиссий: за оценку имущества, за нотариальное удостоверение, за страхование залога, возможно - за расчетно-кассовое обслуживание счета. В-третьих, есть ли альтернативы - возможно, часть суммы реально накопить, а меньшую часть взять в более безопасном формате без залога жилья.

Полезно также помнить: банки в Украине по законодательству обязаны раскрывать полную реальную стоимость кредита (со всеми комиссиями) до подписания договора - это называется «Паспорт потребительского кредита». Читайте его внимательно, а не только строку с процентной ставкой.

Вопросы и ответы

Итак, «депозит под залог недвижимости» - это словосочетание, которое соединяет два продукта с противоположным направлением движения денег, и именно поэтому такого договора в банковской практике не существует. Если у вас есть свободные средства, вам нужен обычный депозит без всякого залога. Если же нужны деньги, а есть недвижимость, которую вы готовы использовать как гарантию, - это кредит под залог недвижимости, и перед его оформлением стоит тщательно посчитать реальную стоимость обслуживания долга и оценить риск потери имущества в случае проблем с платежами.

Главное правило, которое стоит запомнить: слово «депозит» всегда означает, что деньги движутся от вас к банку, а слово «залог» - что рискует ваше имущество ради получения денег от банка. Понимание этой разницы поможет точнее формулировать запросы в отделении банка или колл-центре и быстрее получить именно тот продукт, который вам действительно нужен.