Коротка відповідь: Орендодавець-фізособа платить з орендної плати 18% ПДФО і 5% військового збору, разом 23% від суми доходу. Якщо здаєте квартиру через ФОП на єдиному податку 3 групи - замість цього платите 5% єдиного податку плюс той самий військовий збір. Договір оренди варто зареєструвати нотаріально або задекларувати дохід самостійно раз на рік.
Коротко
- Фізособа без ФОП платить 18% ПДФО + 5% військового збору від суми орендної плати, разом 23%
- ФОП 3 групи платить 5% єдиного податку + 5% військового збору, разом 10%, але з обмеженнями на дохід і покупця
- Дохід від оренди декларується щороку до 1 травня, податок сплачується до 1 серпня наступного року
- Нотаріально посвідчений договір оренди дає змогу нотаріусу одразу повідомити податкову, і це знижує ризик штрафів
Хто саме має платити податок з оренди
Якщо ви здаєте власну квартиру в оренду і отримуєте за це гроші щомісяця, ви отримуєте дохід. А будь-який дохід фізичної особи в Україні оподатковується, за рідкісними винятками. Орендна плата не є винятком, тож здача квартири без сплати податків - це не «сіра зона», а прямо порушення Податкового кодексу.
Платником податку є саме орендодавець, тобто власник квартири (або людина, яка має право нею розпоряджатися за довіреністю). Орендар податок за вас не платить, хоча в деяких випадках виступає податковим агентом і сам утримує суму з платежу, перш ніж віддати вам решту. Про це нижче.
Скільки податків платить орендодавець-фізособа
Якщо ви здаєте квартиру як звичайна фізична особа, без реєстрації ФОП, з орендної плати сплачуються два платежі:
- ПДФО (податок на доходи фізичних осіб) - 18% від суми доходу
- Військовий збір - 5% від суми доходу
Разом виходить 23% від кожної гривні орендної плати. Уявіть це як податок з двох кишень: одна більша (ПДФО), друга менша (військовий збір), але забирають з тієї самої суми одночасно. Наприклад, якщо орендна плата становить 10 000 грн на місяць, до бюджету щомісяця відходить 2 300 грн, а на руки орендодавець фактично отримує 7 700 грн, якщо податок утримує орендар, або сплачує ці 2 300 грн самостійно згодом, якщо отримує повну суму одразу.
Хто утримує податок: ви чи орендар
Тут є важлива різниця залежно від того, хто ваш орендар.
Якщо квартиру у вас винаймає юридична особа або ФОП (наприклад, компанія знімає квартиру для співробітника, або підприємець орендує житло як представницьке приміщення), такий орендар за законом стає податковим агентом. Це означає, що він зобов'язаний сам утримати з орендної плати 18% ПДФО і 5% військового збору та перерахувати їх до бюджету, а вам виплатити вже «чисту» суму. У цьому випадку вам не треба подавати декларацію за цей дохід - за вас це вже зробив орендар.
Якщо ж орендар - звичайна фізична особа (сім'я, студент, будь-яка приватна людина без статусу ФОП), податковим агентом він не є. У такому разі весь обов'язок нарахувати й сплатити податок лягає особисто на вас як на власника квартири. Ви отримуєте повну суму оренди на руки, а потім самостійно подаєте річну податкову декларацію та сплачуєте податок.
Договір оренди: обов'язково чи ні
Українське законодавство не вимагає обов'язково посвідчувати договір оренди житла нотаріально, якщо термін оренди менше трьох років. Тобто теоретично можна здавати квартиру за усною домовленістю або за простим письмовим договором без нотаріуса. Але на практиці нотаріальне посвідчення дає кілька відчутних переваг.
По-перше, нотаріус, який посвідчує договір оренди нерухомості, зобов'язаний повідомити про це податкову службу. Це знімає з вас клопіт самостійно «заявляти про себе» і різко знижує ризик, що про здачу квартири дізнаються випадково, наприклад від сусідів чи через скаргу. По-друге, нотаріально посвідчений договір - це юридично сильніший доказ у разі спору з орендарем: про заборгованість з оплати, про пошкодження майна, про дострокове виселення.
За даними Державної податкової служби (ДПС), інформація від нотаріусів про посвідчені договори оренди житла є одним з основних джерел, з яких податкова дізнається про орендні доходи громадян і формує базу для контролю за сплатою ПДФО і військового збору.
Як і коли подавати декларацію про доходи
Якщо ви здаєте квартиру фізичній особі і самі відповідаєте за податок, дотримуйтесь такого календаря:
- Протягом року фіксуйте всі отримані орендні платежі, найкраще - в окремому блокноті або таблиці з датами й сумами
- До 1 травня наступного року подайте річну податкову декларацію про майновий стан і доходи (можна через кабінет платника на сайті ДПС, особисто в податковій або поштою)
- У декларації вкажіть загальну суму отриманої орендної плати за звітний рік
- До 1 серпня цього ж року сплатіть нараховані 18% ПДФО і 5% військового збору
Наприклад, дохід отриманий за 2026 рік декларується до 1 травня 2027 року, а сплачується до 1 серпня 2027 року. Тобто між отриманням грошей і остаточним розрахунком з бюджетом може пройти більше року, але це не звільняє від обов'язку врешті все задекларувати і сплатити.
Приклад розрахунку: квартира за 12 000 грн на місяць
Розглянемо конкретну ситуацію. Ви здаєте однокімнатну квартиру родині за 12 000 грн на місяць, договір укладено на рік, орендар - фізична особа без статусу ФОП.
| Показник | Розрахунок | Сума |
|---|---|---|
| Орендна плата за місяць | - | 12 000 грн |
| Дохід за 12 місяців | 12 000 x 12 | 144 000 грн |
| ПДФО (18%) | 144 000 x 0,18 | 25 920 грн |
| Військовий збір (5%) | 144 000 x 0,05 | 7 200 грн |
| Разом до сплати за рік | 25 920 + 7 200 | 33 120 грн |
| Фактично «чистими» на руках за рік | 144 000 - 33 120 | 110 880 грн |
Отже, з річного орендного доходу у 144 000 грн до бюджету треба віддати 33 120 грн, тобто ті самі 23%. У перерахунку на місяць це приблизно 2 760 грн податків з кожних отриманих 12 000 грн. Багатьом зручніше одразу відкладати цю суму щомісяця на окремий рахунок, щоб до травня не шукати гроші на податок одним великим платежем.
Оренда через ФОП 3 групи: коли це вигідніше
Альтернативний варіант - зареєструвати ФОП на спрощеній системі оподаткування, 3 група, і здавати квартиру вже як підприємець. У такому разі замість пари ПДФО плюс військовий збір за ставкою 23% ви платите:
- Єдиний податок - 5% від суми доходу
- Військовий збір - 5% від суми доходу (для ФОП 3 групи цю ставку теж застосовують)
- Мінімальний ЄСВ «за себе» - 1 902,34 грн щомісяця незалежно від того, скільки саме ви заробили в конкретному місяці
На перший погляд 5% плюс 5% виглядає значно вигідніше за 18% плюс 5%. Але тут є нюанс: ЄСВ у розмірі 1 902,34 грн на місяць треба платити майже завжди, навіть якщо квартира тимчасово простоює без орендарів. Тому реєстрація ФОП заради здачі однієї квартири виправдана здебільшого тоді, коли орендна плата достатньо висока, щоб економія на ставці податку суттєво перекривала обов'язковий ЄСВ, або коли ви здаєте кілька об'єктів нерухомості одночасно і в будь-якому разі плануєте вести підприємницьку діяльність.
Порахуємо на прикладі тієї ж квартири за 12 000 грн на місяць, але вже через ФОП 3 групи.
| Показник | Розрахунок | Сума |
|---|---|---|
| Дохід за рік | 12 000 x 12 | 144 000 грн |
| Єдиний податок (5%) | 144 000 x 0,05 | 7 200 грн |
| Військовий збір (5%) | 144 000 x 0,05 | 7 200 грн |
| ЄСВ за рік (мінімальний) | 1 902,34 x 12 | 22 828,08 грн |
| Разом обов'язкових платежів | 7 200 + 7 200 + 22 828,08 | 37 228,08 грн |
У цьому конкретному прикладі варіант з ФОП виявляється навіть трохи дорожчим за просту сплату ПДФО і військового збору фізособою, саме через фіксований ЄСВ. Тому для однієї недорогої квартири реєстрація ФОП найчастіше сенсу не має - переваги з'являються радше при вищій орендній платі або кількох об'єктах одночасно.
Що буде, якщо не платити податок з оренди
Здавання квартири «в тіні», без декларування доходу, - поширена практика, але вона несе реальні ризики, а не лише теоретичні. Податкова може дізнатися про факт оренди кількома шляхами: зі скарги сусідів або самого орендаря (наприклад, після конфлікту про повернення застави), з банківських переказів, які виглядають як регулярні однакові платежі від однієї особи, або з інформації від нотаріуса, якщо договір усе-таки посвідчувався.
Якщо факт недекларованого доходу підтверджується, донараховується сам податок за весь виявлений період, штраф за несвоєчасну сплату і пеня за кожен день прострочення. На практиці підсумкова сума може в кілька разів перевищити той податок, який довелося б заплатити вчасно і без проблем. Тому раціональніше або одразу закладати 23% у розрахунок орендної ставки, або чесно попереджати орендаря, що ціна вже включає майбутні податкові витрати.
Чи можна зменшити суму податку законно
Прямих податкових пільг саме для орендодавців житла в загальному випадку не передбачено, окрім хіба що ситуацій, коли квартиру здають окремим пільговим категоріям за спеціальними соціальними програмами. Головний легальний спосіб оптимізації - правильно обрати форму оподаткування, фізособа з ПДФО чи ФОП 3 групи, зваживши суму орендної плати проти обов'язкового ЄСВ, як показано в прикладах вище. Другий спосіб - акуратно вести облік витрат, якщо йдеться про ФОП на загальній системі (хоча для здачі житла це рідкісний і не завжди вигідний варіант), оскільки на загальній системі податок рахується не з усього доходу, а з різниці між доходом і документально підтвердженими витратами.
Оренда посуточно і через платформи бронювання
Якщо ви здаєте квартиру подобово через сайти бронювання, податкові правила принципово ті самі: отриманий дохід оподатковується за ставкою 18% ПДФО плюс 5% військового збору, якщо ви фізособа, або за спрощеною системою, якщо оформлені як ФОП. Різниця лише в тому, що платежі надходять частіше і меншими сумами, тож вести облік і відкладати частину кожного надходження на податок стає ще важливіше, щоб наприкінці року не виявити велику незаплановану суму до сплати.
Питання та відповіді
Скільки відсотків податку платить орендодавець квартири в Україні?
Чи треба реєструвати договір оренди квартири в податковій?
Хто платить податок, якщо квартиру орендує компанія?
Що буде, якщо здавати квартиру і не платити податки?
Чи вигідно реєструвати ФОП тільки заради здачі однієї квартири?
Коли треба подавати декларацію про дохід від оренди?
Здавати квартиру в оренду і при цьому працювати повністю легально не так складно, як здається на перший погляд: досить чітко розуміти свою ставку, 23% для фізособи або 5% плюс 5% плюс ЄСВ для ФОП, і не забувати про терміни декларування. Найпростіший спосіб убезпечити себе - одразу закладати суму майбутнього податку в орендну ставку і відкладати її окремо, а не сподіватися розрахуватися з бюджету заднім числом з усієї суми одразу.
Якщо сумніваєтеся, яка форма оподаткування вигідніша саме у вашому випадку, порахуйте обидва варіанти на реальних цифрах вашої орендної плати, як у прикладах вище, і орієнтуйтеся на суму, яка залишається на руках після сплати всіх обов'язкових платежів.
Матеріал допомагає зрозуміти, як працює тема. Рішення щодо ваших грошей ухвалюйте самостійно або з ліцензованим фахівцем.
