Аренда квартиры: какие налоги платит арендодатель в 2026 году

Кратко

• Физлицо без ФЛП платит 18% НДФЛ + 5% военного сбора от суммы арендной платы, вместе 23%
• ФЛП 3 группы платит 5% единого налога + 5% военного сбора, вместе 10%, но с ограничениями по доходу и покупателю
• Доход от аренды декларируется ежегодно до 1 мая, налог уплачивается до 1 августа следующего года
• Нотариально удостоверенный договор аренды позволяет нотариусу сразу уведомить налоговую, и это снижает риск штрафов

Кто именно должен платить налог с аренды

Если вы сдаете собственную квартиру в аренду и получаете за это деньги ежемесячно, вы получаете доход. А любой доход физического лица в Украине облагается налогом, за редкими исключениями. Арендная плата не является исключением, поэтому сдача квартиры без уплаты налогов - это не «серая зона», а прямое нарушение Налогового кодекса.

Плательщиком налога является именно арендодатель, то есть собственник квартиры (или человек, который имеет право ею распоряжаться по доверенности). Арендатор налог за вас не платит, хотя в некоторых случаях выступает налоговым агентом и сам удерживает сумму из платежа, прежде чем отдать вам остаток. Об этом ниже.

Сколько налогов платит арендодатель-физлицо

Если вы сдаете квартиру как обычное физическое лицо, без регистрации ФЛП, с арендной платы уплачиваются два платежа:

• НДФЛ (налог на доходы физических лиц) - 18% от суммы дохода
• Военный сбор - 5% от суммы дохода

Вместе получается 23% от каждой гривны арендной платы. Представьте это как налог из двух карманов: один больше (НДФЛ), другой меньше (военный сбор), но забирают из той же суммы одновременно. Например, если арендная плата составляет 10 000 грн в месяц, в бюджет ежемесячно уходит 2 300 грн, а на руки арендодатель фактически получает 7 700 грн, если налог удерживает арендатор, или платит эти 2 300 грн самостоятельно позже, если получает полную сумму сразу.

Кто удерживает налог: вы или арендатор

Здесь есть важная разница в зависимости от того, кто ваш арендатор.

Если квартиру у вас снимает юридическое лицо или ФЛП (например, компания снимает квартиру для сотрудника, или предприниматель арендует жилье как представительское помещение), такой арендатор по закону становится налоговым агентом. Это значит, что он обязан сам удержать из арендной платы 18% НДФЛ и 5% военного сбора и перечислить их в бюджет, а вам выплатить уже «чистую» сумму. В этом случае вам не нужно подавать декларацию за этот доход - за вас это уже сделал арендатор.

Если же арендатор - обычное физическое лицо (семья, студент, любой частный человек без статуса ФЛП), налоговым агентом он не является. В таком случае вся обязанность начислить и уплатить налог ложится лично на вас как на собственника квартиры. Вы получаете полную сумму аренды на руки, а затем самостоятельно подаете годовую налоговую декларацию и уплачиваете налог.

Договор аренды: обязательно или нет

Украинское законодательство не требует обязательно удостоверять договор аренды жилья нотариально, если срок аренды меньше трех лет. То есть теоретически можно сдавать квартиру по устной договоренности или по простому письменному договору без нотариуса. Но на практике нотариальное удостоверение дает несколько ощутимых преимуществ.

Во-первых, нотариус, который удостоверяет договор аренды недвижимости, обязан уведомить об этом налоговую службу. Это снимает с вас хлопоты самостоятельно «заявлять о себе» и резко снижает риск, что о сдаче квартиры узнают случайно, например от соседей или через жалобу. Во-вторых, нотариально удостоверенный договор - это юридически более сильное доказательство в случае спора с арендатором: о задолженности по оплате, о повреждении имущества, о досрочном выселении.

По данным Государственной налоговой службы (ГНС), информация от нотариусов об удостоверенных договорах аренды жилья является одним из основных источников, из которых налоговая узнает об арендных доходах граждан и формирует базу для контроля за уплатой НДФЛ и военного сбора.

Как и когда подавать декларацию о доходах

Если вы сдаете квартиру физическому лицу и сами отвечаете за налог, придерживайтесь такого календаря:

1. В течение года фиксируйте все полученные арендные платежи, лучше всего - в отдельном блокноте или таблице с датами и суммами
2. До 1 мая следующего года подайте годовую налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах (можно через кабинет плательщика на сайте ГНС, лично в налоговой или по почте)
3. В декларации укажите общую сумму полученной арендной платы за отчетный год
4. До 1 августа этого же года уплатите начисленные 18% НДФЛ и 5% военного сбора

Например, доход, полученный за 2026 год, декларируется до 1 мая 2027 года, а уплачивается до 1 августа 2027 года. То есть между получением денег и окончательным расчетом с бюджетом может пройти больше года, но это не освобождает от обязанности в итоге все задекларировать и уплатить.

Пример расчета: квартира за 12 000 грн в месяц

Рассмотрим конкретную ситуацию. Вы сдаете однокомнатную квартиру семье за 12 000 грн в месяц, договор заключен на год, арендатор - физическое лицо без статуса ФЛП.

Итак, с годового арендного дохода в 144 000 грн в бюджет нужно отдать 33 120 грн, то есть те же 23%. В пересчете на месяц это примерно 2 760 грн налогов с каждых полученных 12 000 грн. Многим удобнее сразу откладывать эту сумму ежемесячно на отдельный счет, чтобы к маю не искать деньги на налог одним крупным платежом.

Аренда через ФЛП 3 группы: когда это выгоднее

Альтернативный вариант - зарегистрировать ФЛП на упрощенной системе налогообложения, 3 группа, и сдавать квартиру уже как предприниматель. В таком случае вместо пары НДФЛ плюс военный сбор по ставке 23% вы платите:

• Единый налог - 5% от суммы дохода
• Военный сбор - 5% от суммы дохода (для ФЛП 3 группы эту ставку тоже применяют)
• Минимальный ЕСВ «за себя» - 1 902,34 грн ежемесячно независимо от того, сколько именно вы заработали в конкретном месяце

На первый взгляд 5% плюс 5% выглядит значительно выгоднее, чем 18% плюс 5%. Но здесь есть нюанс: ЕСВ в размере 1 902,34 грн в месяц нужно платить почти всегда, даже если квартира временно простаивает без арендаторов. Поэтому регистрация ФЛП ради сдачи одной квартиры оправдана в основном тогда, когда арендная плата достаточно высока, чтобы экономия на ставке налога существенно перекрывала обязательный ЕСВ, или когда вы сдаете несколько объектов недвижимости одновременно и в любом случае планируете вести предпринимательскую деятельность.

Посчитаем на примере той же квартиры за 12 000 грн в месяц, но уже через ФЛП 3 группы.

В этом конкретном примере вариант с ФЛП оказывается даже немного дороже, чем простая уплата НДФЛ и военного сбора физлицом, именно из-за фиксированного ЕСВ. Поэтому для одной недорогой квартиры регистрация ФЛП чаще всего смысла не имеет - преимущества появляются скорее при более высокой арендной плате или нескольких объектах одновременно.

Что будет, если не платить налог с аренды

Сдача квартиры «в тени», без декларирования дохода, - распространенная практика, но она несет реальные риски, а не только теоретические. Налоговая может узнать о факте аренды несколькими путями: из жалобы соседей или самого арендатора (например, после конфликта о возврате залога), из банковских переводов, которые выглядят как регулярные одинаковые платежи от одного лица, или из информации от нотариуса, если договор все же удостоверялся.

Если факт недекларированного дохода подтверждается, доначисляется сам налог за весь выявленный период, штраф за несвоевременную уплату и пеня за каждый день просрочки. На практике итоговая сумма может в несколько раз превысить тот налог, который пришлось бы заплатить вовремя и без проблем. Поэтому рациональнее либо сразу закладывать 23% в расчет арендной ставки, либо честно предупреждать арендатора, что цена уже включает будущие налоговые расходы.

Можно ли законно уменьшить сумму налога

Прямых налоговых льгот именно для арендодателей жилья в общем случае не предусмотрено, разве что для ситуаций, когда квартиру сдают отдельным льготным категориям по специальным социальным программам. Главный легальный способ оптимизации - правильно выбрать форму налогообложения, физлицо с НДФЛ или ФЛП 3 группы, взвесив сумму арендной платы против обязательного ЕСВ, как показано в примерах выше. Второй способ - аккуратно вести учет расходов, если речь идет о ФЛП на общей системе (хотя для сдачи жилья это редкий и не всегда выгодный вариант), поскольку на общей системе налог считается не со всего дохода, а с разницы между доходом и документально подтвержденными расходами.

Аренда посуточно и через платформы бронирования

Если вы сдаете квартиру посуточно через сайты бронирования, налоговые правила принципиально те же: полученный доход облагается по ставке 18% НДФЛ плюс 5% военного сбора, если вы физлицо, или по упрощенной системе, если оформлены как ФЛП. Разница лишь в том, что платежи поступают чаще и меньшими суммами, поэтому вести учет и откладывать часть каждого поступления на налог становится еще важнее, чтобы в конце года не обнаружить крупную незапланированную сумму к уплате.

Вопросы и ответы

Сдавать квартиру в аренду и при этом работать полностью легально не так сложно, как кажется на первый взгляд: достаточно четко понимать свою ставку, 23% для физлица или 5% плюс 5% плюс ЕСВ для ФЛП, и не забывать о сроках декларирования. Самый простой способ обезопасить себя - сразу закладывать сумму будущего налога в арендную ставку и откладывать ее отдельно, а не надеяться рассчитаться с бюджетом задним числом со всей суммы сразу.

Если сомневаетесь, какая форма налогообложения выгоднее именно в вашем случае, посчитайте оба варианта на реальных цифрах вашей арендной платы, как в примерах выше, и ориентируйтесь на сумму, которая остается на руках после уплаты всех обязательных платежей.